L’art. 1135, comma I n. 4 c.c., imponendo la costituzione anticipata del fondo speciale di un importo pari alla totale spesa dei lavori, ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti mano a mano dovuti, in base a un contratto, correlati alla contabilizzazione dell’avanzamento dei lavori, configura, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.

La norma in esame è quindi diretta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto previsto dal comma II dell’art. 63 disp. att. c.c.

Una delibera assembleare non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo quindi di soprassedere alla costituzione del fondo speciale e/o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge e questo pure se abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale.

La mancata costituzione del fondo speciale previsto dall’art 1135 comma I n. 4 c.c. per volontà dei condomini e/o per “dimenticanza” da parte dell’Amministratore condominiale comporta di conseguenza la nullità della delibera assembleare.

Ciò detto, gli interventi che rientrano nel superbonus 110% sono certamente opere di manutenzione straordinaria e considerato che NON è stata prevista nessuna deroga all’art. 1135 comma IV c.c., è chiaro ed evidente che il condominio dovrà costituire preventivamente un fondo speciale.

Infatti, il super bonus 1110% ha derogato solo ed esclusivamente la normativa generale (art 1136 c.c.) riguardante la maggioranza assembleare richiesta (quorum deliberativo)  per il consenso assembleare utile e necessario per autorizzare i lavori super bonus 110% ma NON ha in nessun modo derogato l’art 1135 comma IV c.c. che quindi rimane obbligatorio (costituzione fondo speciale).

Tanto è vero che non sono pochi i Tribunali che ad oggi hanno sancito la nullità della delibera assembleare di autorizzazione ai lavori super bonus 110% qualora fosse mancata nel verbale assembleare la costituzione del fondo speciale.

Volendo fare un esempio pratico: “La mancata costituzione di un fondo per le spese di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., rende nulla la delibera di approvazione (nella specie, l’assemblea aveva deliberato di incaricare un geometra allo svolgimento delle indagini di fattibilità per le pratiche necessarie ad accedere al bonus 110% e alla scelta del general contractor)” – Tribunale Bergamo sez. IV, 22/06/2023, n.1348.

Si segnalano comunque per onestà intellettuale anche sentenze di segno contrario ma, al fine di non rischiare anche in termini di eventuale revoca dal beneficio fiscale a seguito di controlli eseguiti dall’Agenzia delle Entrate, si suggerisce caldamente di costituire sempre il fondo speciale lavori nel verbale assembleare.

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