Delibera condominiale – un caso di nullità

Nel condominio, le decisioni vengono come noto prese dall’assemblea la quale approva la delibera condominiale.

Tuttavia, non tutte le delibere condominiali sono valide: alcune possono essere annullabili o nulle.

La delibere condominiale nulla è la più grave, in quanto risulta essere priva di effetti giuridici sin dall’inizio e può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, anche se non ha partecipato all’assemblea e senza limiti di tempo.

Casi di nullità delle delibere condominiali

La nullità di una delibera condominiale si verifica in presenza di vizi che ne minano la validità stessa.

I principali casi di nullità sono:

• Oggetto illecito o impossibile: la delibera riguarda un tema che non può essere oggetto di decisione da parte dell’assemblea, ad esempio perché contrario alla legge o all’ordine pubblico, o perché materialmente impossibile da realizzare,
• Incompetenza dell’assemblea: la delibera riguarda un tema che non è di competenza dell’assemblea condominiale, ad esempio perché è di spettanza esclusiva dell’amministratore o perché deve essere decisa dall’autorità giudiziaria,
• Violazione dei diritti dei condomini: la delibera lede i diritti di uno o più condomini, ad esempio perché impone restrizioni ingiustificate all’uso delle parti comuni o perché comporta un ingiustificato aggravio di spese.

Come impugnare una delibera condominiale nulla

La delibera condominiale nulla può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, anche se non ha partecipato all’assemblea. L’impugnazione di una delibera condominiale nulla non è soggetta a termine e quindi per esempio può essere impugnata anche a distanza di tempo.

L’impugnazione dovrà essere proposta dapprima con il procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda.

Qualora la mediazione dovesse avere esito negativo, il passaggio successivo sarà presso il tribunale competente.

Il giudice, accertata la nullità della delibera, la dichiarerà nulla con Sentenza.

La sentenza di nullità della delibera condominiale ha effetto retroattivo, il che sta a significare che la delibera condominiale sarà considerata nulla fin dall’inizio e non produrrà mai effetti giuridici.

Consigli per evitare le delibere condominiali nulle

Per evitare di incorrere in nullità delle delibere condominiali, è importante:

• Verificare attentamente l’oggetto della delibera e accertarsi che non sia contrario alla legge, all’ordine pubblico o ai diritti dei condomini.
• Assicurarsi che l’assemblea sia competente a decidere sul tema in questione.

Caso specifico di delibera condominiale nulla

Sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell’assemblea condominiale che siano incorse in un “difetto assoluto di attribuzioni“.

È così nulla la delibera dell’assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comune (Cassazione civile sez. II, 17/06/2024, n.16760)

Conclusione

Le delibere condominiali nulle sono un tema complesso e delicato.

È importante conoscere i casi di nullità e le modalità di impugnazione per tutelare i propri diritti.

Seguendo i consigli sopraccitati, è possibile ridurre il rischio di incorrere in nullità delle delibere condominiali e garantire un buon andamento dell’amministrazione condominiale.

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Avv. Claudio De Fenu