Come Approvare e Modificare le Tabelle Millesimali Condominiali
Le tabelle millesimali rappresentano uno degli strumenti più importanti per la gestione di un condominio.
Esse determinano la ripartizione delle spese comuni tra i condòmini in base alla quota millesimale di ciascun appartamento, che riflette la superficie, la posizione e la destinazione d’uso di ogni unità immobiliare.
Ma come avviene l’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali?
In questo articolo esploreremo i passaggi necessari, le normative di riferimento, e gli errori da evitare per garantire una gestione corretta e legale delle tabelle millesimali.
Cosa Sono le Tabelle Millesimali Condominiali
Le tabelle millesimali sono strumenti che stabiliscono le quote millesimali di ciascun condomino in base alle caratteristiche degli appartamenti.
Tali tabelle sono utilizzate per determinare:
- Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni
- La ripartizione delle utenze (es. acqua, luce delle aree comuni)
- L’assegnazione delle parti comuni (ad esempio, i posti auto)
Ogni condomino ha una quota millesimale che corrisponde alla parte di proprietà che detiene sulle aree comuni, una quota espressa in millesimi, ovvero in frazioni di un totale di 1000.
Come Si Approva una Tabella Millesimale
L’approvazione delle tabelle millesimali è un processo che richiede il consenso dell’assemblea condominiale e deve rispettare determinati criteri legali.
1. Redazione della Tabella Millesimale
Il primo passo consiste nella redazione delle tabelle millesimali.
Solitamente, un tecnico abilitato (come un ingegnere o un architetto) si occupa di calcolare la quota millesimale per ciascuna unità immobiliare, sulla base di parametri come:
- Superficie utile degli appartamenti
- Numero di piani dell’edificio
- Posizione e destinazione d’uso degli immobili
2. Convocazione dell’Assemblea Condominiale
Una volta preparate le tabelle, l’amministratore del condominio deve convocare un’assemblea straordinaria, specificando all’ordine del giorno ovvero l’approvazione delle tabelle millesimali.
3. Approvazione delle Tabelle Millesimali
L’approvazione delle tabelle avviene tramite votazione in assemblea condominiale.
Per l’approvazione è necessaria una maggioranza qualificata:
- In prima convocazione, è richiesta la maggioranza dei millesimi e la maggioranza dei partecipanti all’assemblea.
- In seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza dei partecipanti, a condizione che siano presenti almeno 501 millesimi dei condomini presenti in assemblea che rappresentino anche la maggioranza delle teste presenti votanti.
4. Registrazione e Deposito
Una volta approvate, le tabelle devono essere registrate presso un notaio o un altro ente autorizzato, per essere considerate valide e opponibili a tutti i condòmini.
Quando e Come Modificare le Tabelle Millesimali
Le tabelle possono essere modificate in determinate circostanze.
Modifiche possono essere necessarie quando:
- Viene realizzata una ristrutturazione che modifica la superficie degli appartamenti
- Si verificano cambiamenti significativi nelle caratteristiche dell’edificio (ad esempio, l’aggiunta di nuovi spazi comuni)
- Si vuole aggiornare il valore delle quote millesimali, a seguito di una nuova stima.
1. Modifica delle Tabelle Millesimali: Procedura
La modifica delle tabelle millesimali segue una procedura simile a quella di approvazione iniziale:
- Redazione di un nuovo calcolo delle tabelle: il tecnico incaricato effettua una nuova valutazione per adeguare le tabelle alle modifiche strutturali.
- Convocazione dell’assemblea: come nel caso dell’approvazione iniziale, l’amministratore deve convocare un’assemblea straordinaria con l’ordine del giorno relativo alla modifica delle tabelle.
- Votazione dell’assemblea: la modifica delle tabelle millesimali, come l’approvazione iniziale, richiede una maggioranza qualificata in assemblea.
2. Validità delle Modifiche
Le modifiche apportate alle tabelle devono essere approvate da almeno 501 millesimi dei partecipanti all’assemblea che rappresentino anche la maggioranza delle teste votanti (art 1136 c.c.) qualora non dovessero derogare ai criteri di legge.
In alternativa, ove quindi dovessero derogare ai criteri di legge, una modifica può essere accettata solo se tutti i condòmini sono d’accordo – consenso unanime di tutti i condomini.
3. Procedura Legale per la Modifica
Se la modifica non viene approvata o ci sono conflitti tra i condòmini, è possibile rivolgersi al giudice, che deciderà sull’effettiva modifica delle tabelle.
La decisione del giudice sarà vincolante per tutte le parti.
Errori Comuni da Evitare
Quando si approvano o si modificano le tabelle millesimali, è fondamentale evitare alcuni errori frequenti:
- Non rispettare le maggioranze: spesso si sottovaluta l’importanza di rispettare le maggioranze previste dalla legge, che potrebbero invalidare la decisione.
- Non aggiornare le tabelle in caso di modifiche strutturali: ogni cambiamento significativo, come la ristrutturazione di un appartamento o l’aggiunta di nuovi spazi, richiede una revisione delle tabelle millesimali.
- Non consultare un professionista: calcolare correttamente le tabelle millesimali richiede competenze tecniche specifiche, per evitare errori che potrebbero compromettere la giustizia delle quote.
Conclusioni
L’approvazione e la modifica delle tabelle millesimali sono passaggi fondamentali per garantire una gestione equa ed efficiente di un condominio.
È importante seguire correttamente le procedure legali e tecniche, consultare esperti e ottenere il consenso dei condòmini attraverso una votazione regolare.
Solo in questo modo si potrà assicurare una divisione equa delle spese e dei diritti all’interno del condominio.
Per evitare problemi legali e operativi, si consiglia di consultare sempre un amministratore condominiale esperto o un tecnico abilitato per garantire che le tabelle siano sempre conformi alle normative vigenti.
__________________
Ti consiglio di leggere anche tutti gli altri articoli presenti sul sito
__________________
Avv. Claudio De Fenu