Balconi aggettanti – Balconi incassati
In materia condominiale sentiamo spesso parlare di balconi aggettanti e balconi incassati riguardo la relativa ripartizione delle spese qualora gli stessi necessitassero di interventi di manutenzione straordinaria.
Il tema di questo articolo vuole essere proprio questo:
Come devono essere ripartite le spese per la manutenzione ordinaria/straordinaria dei balconi qualora questi siano aggettanti e/o nel caso in cui gli stessi siano invece incassati???
Ebbene prima di tutto reputo necessaria spiegarti cosa si intende per balcone aggettante e cosa invece si intenda per balcone incassato.
Il balcone cosiddetto “incassato” è quell’opera che NON sporge dal muro perimetrale del fabbricato condominiale – in buona sostanza quindi risulta essere “inglobato” nel prospetto della facciata condominiale.
Il balcone cosiddetto “aggettante” invece, è quell’opera che visivamente risulta andare “oltre” il muro perimetrale e quindi uscire fuori dal prospetto della facciata condominiale.
Fatta questa doverosa distinzione, è chiaro ed evidente come, in caso di manutenzione ordinaria/straordinaria da eseguire sugli stessi, i criteri di ripartizione delle spese tra i condominì non potranno essere uguali l’uno con l’altro.
I balconi aggettanti infatti, hanno la funzione principale di essere un prolungamento esterno del corrispondente immobile.
Pertanto, appartengono in via esclusiva a te proprietario dell’immobile con tuo obbligo specifico di accollarti integralmente tutte le spese per il rifacimento integrale e/o parziale dello stesso.
Quanto appena sopra riferito è valido solo ed esclusivamente quando, i rivestimenti e gli elementi della parte frontale e di quella inferiore del balcone, non contribuiscono però a rendere l’intero edificio condominiale esteticamente più gradevole.
In questo caso infatti, queste parti sono considerate “un bene comune” e quindi la ripartizione delle spese avverrà applicando il criterio generale (ripartizione spese tra tutti i condominì secondo le quote millesimali di proprietà).
Volendoti fare un esempio pratico, qualora un balcone aggettante avesse degli elementi decorativi (capitelli) al posto dei classici frontalini, in questo caso le spese per il rifacimento degli stessi andrebbero ripartite tra tutti i condominì in quanto parte considerata bene comune.
Resterebbero invece a carico esclusivo di te proprietario le spese per il rifacimento dell’eventuale ringhiera nonchè intonaco.
Tanto premesso, nel caso in cui ci trovassimo dinanzi ad un balcone “incassato” che, come sopra ti ho detto, non sporge dal muro perimetrale del fabbricato condominiale ma risulta esserne inglobato, in questo caso le spese necessarie per il rifacimento dello stesso dovranno essere necessariamente ripartite tra tutti i condominì.
Infatti, in caso di balcone incassato si applica il criterio generale (ripartizione spese per quote millesimali tra tutti i condominì).
Questo perchè, a differenza dei balconi aggettanti, i balconi incassati sono considerati un bene comune tra tutti i condominì.
Si pone adesso il problema del regolamento condominiale in tema di balconi aggettanti.
Infatti, la “speciale” ripartizione delle spese che sopra ti ho indicato relative ai balconi aggettanti è frutto di elaborazione giurisprudenziale (Sentenze Tribunali/Corti D’Appello/Corte di Cassazione) e non quindi da una norma del codice civile specifica.
Detto questo, potrebbe capitare che, il tuo regolamento condominiale di natura contrattuale (ovvero quello predisposto dall’originario costruttore del tuo complesso condominiale) riportasse tra l’elenco dei beni comuni condominiali anche tutti i balconi dell’edificio condominiale.
Ebbene, in questo specifico caso, anche se si dovesse trattare di rifacimento di un balcone aggettante, la spesa da affrontare per il rifacimento dello stesso andrebbe comunque ripartita necessariamente tra tutti i condomini e quindi dovresti partecipare anche te condomino (secondo le rispettive quote millesimali).
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