Contratto di locazione – abuso edilizio

La validità del contratto di locazione non è inficiata dall’eventuale condizione di abuso edilizio dell’immobile locato – il carattere abusivo di una costruzione, concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati.

Contratto di locazione – abuso edilizio

Si tratta infatti di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, andando, nel contratto di locazione, l’eventuale abuso edilizio, ad incidere solo sulla qualità del bene immobile e non anche quindi sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente a oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene.

Si sottolinea infatti come, nei contratti con prestazioni corrispettive, quale è appunto il contratto di locazione, quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci, proponendo l’una contro l’altra vicendevolmente domande contrapposte, il Tribunale, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti.

In buona sostanza, il Tribunale, deve compiere una attenta valutazione (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico-sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l’inadempimento colpevole che possa giustificare l’inadempimento dell’altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum.

Validità del contratto di locazione

Detto questo, costituisce orientamento granitico della Giurisprudenza che la validità del contratto di locazione non può essere inficiata dall’eventuale condizione di abuso edilizio così che tutte le eccezioni relative alla nullità e annullabilità del contratto devono essere rigettate.

In particolar modo la Giurisprudenza ha chiarito infatti che “l’abuso edilizio” di una costruzione concretandosi in una illiceità dell’opera, può costituire fonte della responsabilità dell’autore nei confronti dello Stato ma NON comporta come diretta conseguenza la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme.

Ciò premesso, sempre la Giurisprudenza ha maturato un orientamento consolidato secondo cui “in tema di contratto di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.

In buona sostanza, al conduttore NON è consentito quindi di astenersi dal versare il corrispettivo per il godimento del bene o determinarne unilateralmente la riduzione nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile ad una condotta inadempiente posta in essere dal locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione ai sensi dell’art 1460 c.c. è invero legittima solo allorquando venga integralmente a mancare la prestazione della controparte.

Pertanto, in virtù del principio di diritto sopra enunciato, solo il conduttore che non abbia potuto godere “integralmente” dell’immobile locato per fatto imputabile al locatore può legittimamente sospendere, ai sensi dell’art 1460 c.c. il versamento del corrispettivo (canone).

Cosa succede in caso di abuso edilizio

Pertanto, in caso di abuso edilizio, il conduttore sarà legittimato a sospendere il pagamento del canone locatizio e/o a chiedere la risoluzione del contratto solo ed esclusivamente se, a causa dell’abuso edilizio, non abbia potuto godere in modo “integrale” dell’immobile oggetto del contratto di locazione.

Si invita a leggere anche il nuovissimo articolo sempre in tema di contratto di locazione con l’aggiunta della cosiddetta clausola covid 19

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